Le marché de l’immobilier aux USA


La crise bancaire et financière qui s’est abattue sur le monde en 2008 a pour origine la crise des subprimes de 2008. L’explication est simple, les banques ont prêté de l’argent à des foyers ayant des revenus trop faibles pour rembourser leur emprunt. Pour garantir leurs investissements et minimiser les risques, les banques ont eu recours à la “titrisation” qui est la transformation de créances (prêts hypothécaires) en titres financiers. Cette technique a permis d’offrir des prêts attractifs à un plus grand nombre de ménages.

Dynamisé par la facilité d’obtention de crédit, le marché immobilier s’est enflammé en voyant les banques proposer des prêts sûr la valeur d’achat des biens, à des foyers dont les revenus étaient trop faibles par rapport au montant du remboursement…

Mais comment un tel mécanisme a-t-il été possible?

A l’inverse de la France, les foyers Américains ont pour habitude de recourir à des prêts pour financer leur consommation et accéder à la propriété. Ils s’endettent donc à des niveaux qui dépassent largement les plafonds Européens, les banques n’ayant pour seule garantie, l’hypothèque de leur bien en cas de non-paiement des remboursements.

Un tel système presque impensable en France fut fortement encouragé par la banque centrale Américaine afin de relancer l’économie et permettre aux foyers à faibles revenus d’avoir accès à la propriété.

Cependant, cette procédure bien qu’attrayante en théorie, a vite montré ses limites par un mécanisme à double tranchant pour les nouveaux acquéreurs !

Effectivement ces prêts accordés étaient basés sur des taux variables liés à la valeur du bien acquis qui était directement lié au marché immobilier… en cas de hausse globale du marché, le taux d’intérêt diminuait, en cas de baisse, le taux augmentait pouvant passer de 4% à 18%…

C’est malheureusement ce qui est arrivé début 2007 avec le crash du marché Américain, où les ménages ne pouvant plus rembourser leurs prêts devenus trop élevés, ont précipité avec eux les banques, la faute à des biens hypothéqués n’ayant plus aucune valeur. Cette chute globale du marché immobilier a entrainé un nombre de saisies record à cette période!

Le crash immobilier de 2007 fut le point d’orgue d’un cycle d’expansion long, soutenu par une croissance importante qui dura une quinzaine d’années. Le marché était dynamique avec des prix augmentant de 10 à 15 % par an depuis 2001, stimulant ainsi les crédits “subprimes”

Avec un tel marché, les emprunteurs avaient la certitude qu’en cas dur, ils pourraient   rembourser leur crédit en le refinançant avec un nouveau prêt, ou en revendant leur bien et en encaissant une plus-value. Le marché et le crédit (subprimes) se soutenaient mutuellement dopant la croissance et l’économie globale.

Cependant en 2006, cette santé artificielle du marché fut troublée par une augmentation des défauts de paiement des prêts obtenus par ces ménages modestes, ce qui constitua la première alerte pour le marché financier.

Entre 2006 et 2008, le marché immobilier s’effondra totalement, avec parallèlement une multiplication importante des défauts de paiement qui changea drastiquement la structure des conditions de crédit et entraina une baisse globale des prix du marché.

De nombreux foyers se sont retrouvés en situation de “richesse négative”, leur bien ayant moins de valeur que le montant du prêt restant à rembourser…le nombre de saisies immobilières explosa.

Le crédit et le marché étant mutuellement liés, la chute du crédit, entraina celle du marché ayant pour conséquence une offre de biens supérieurs à celle de la demande de biens, entrainant une baisse générale des prix de l’immobilier…

Le marché immobilier Américain : De la convalescence au sursaut.

Les prix continuèrent de baisser jusqu’à fin 2012. Stimulé par des investisseurs opportunistes recherchant de bonnes affaires, le marché sortit de son marasme en 2013, et la courbe des prix s’inversa. Certains marchés comme la Floride et le Nevada ont vu leurs prix grimper entre 15 % à 25!

Apres avoir chuté jusqu’à plus de 50%, le marché effectue son redressement grâce notamment aux injections de liquidités de la FED, ainsi qu’aux investissements d’étrangers non frileux de payer cash de nouvelles acquisitions. Les opportunités sont toujours nombreuses…

Effectivement, les prix n’ont toujours pas retrouvé le niveau qui était le leur fin 2000. Le timing est juste parfait pour investir aux États-Unis car la marge de progression est toujours importante et les saisies immobilières toujours d’actualité…

De plus le contexte économique est favorable aux investisseurs : la croissance repart et le chômage est à son niveau le plus bas depuis 2010 (autour de 6,5%).

Au niveau structurel, un dernier chiffre vient confirmer le redressement du marché. Depuis 4 ans, il y a plus de ménages qui se créent que l’offre de logements neufs, et selon la croissance démographique Américaine, ce sont plus de 5 millions de ménages qui vont se former d’ici 2020. On va donc se retrouver dans un schéma ou la demande sera supérieure à l’offre, les prix du marché vont être tirés vers le haut et augmenter d’environ 5%.

Pourquoi faut-il investir maintenant ?

1 – Des prix très attrayants :

Malgré un redressement du marché, les prix ne sont toujours pas ceux qui étaient pratiqués avant la crise de 2008, ils restent donc abordables et les opportunités d’acquérir un bien sont importantes.

2 – Une demande locative forte :

Suite à la crise des subprimes, accéder au crédit est devenu plus difficile aux Etats-Unis, de plus, un grand nombre de ménages ayant eu leurs biens saisis ont vu leur “crédit score” se dégrader rendant impossible l’obtention d’un nouveau crédit. Ces derniers se sont donc tournés vers la location rendant le marché particulièrement actif.

3 – Des biens à forte rentabilité :

Des prix attractifs couplés à un marché de la location dynamique permettent d’obtenir un taux de rentabilité pouvant atteindre 8% par an !