Contactez-nous directement pour toute question, nous mettrons à jour le blog afin de répondre au mieux aux demandes générales sur l’investissement locatif à Las Vegas ou sur les demandes concernant les marchés immobiliers américains.
Contactez-nous directement pour toute question, nous mettrons à jour le blog afin de répondre au mieux aux demandes générales sur l’investissement locatif à Las Vegas ou sur les demandes concernant les marchés immobiliers américains.
Il est vrai que les animaux de compagnie peuvent endommager une propriété: les sols, les murs, les plinthes… tout peut y passer. Les américains sont cependant fans de leurs animaux et beaucoup de locataires qui en possèdent choisiront une propriété les acceptant. Ne pas accepter les animaux peut donc limiter la demande et prolonger le délai de location.
Certaines résidences ont des restrictions sur le nombre de chiens ou chats par foyer, le poids maximum ou même une interdiction totale.
En revanche, les animaux de compagnies peuvent devenir une catégorie protégée aux yeux de la loi. Le “fair housing” (voir prochaine newsletter) qui régule l’accès à la propriété par des lois protégeant les locataires, mentionne sous la loi NRS 118.105 que le propriétaire ne peut refuser un locataire parce qu’il possède un animal de compagnie qui lui apporte un service (chien d’handicapé), ou même un support (comme un support émotionnel). Il en est de même pour les copropriétés. Si vous décidez de refuser les animaux de compagnie, vous ne pourrez cependant refuser un locataire sous prétexte qu’il possède un animal dans le cas où celui-ci fournit les documents prouvant que cet animal est recommandé par un médecin. Ceci ne veut pas dire que vous aurez l’obligation d’accepter ce locataire coûte que coûte, mais plutôt que le fait que cette personne ait un chien ou autre animal, n’est pas une raison valable pour légalement refuser de signer un bail avec elle.
Le problème se pose aujourd’hui car beaucoup de sites internet aux États-unis permettent, moyennant quelques centaines de dollars, de certifier votre animal de compagnie comme étant pour vous un accompagnement à caractère psychologique par exemple, sans même que le médecin vous ait consulté. Ceci fait grandir la colère de beaucoup de propriétaires mais cette loi est belle et bien réelle et doit être appliquée. N’oublions pas qu’elle permet surtout de protéger les personnes handicapées afin qu’elles aient accès au logement, comme tout le monde. Les locataires pouvant justifier ce genre d’animal apportant un service à la personne, ne pourront être chargées d’une caution ou frais supplémentaires pour couvrir les dégâts éventuels de l’animal, puisque la loi considère dans ce cas que cet animal n’est plus un animal de compagnie, mais un support de vie indispensable à la personne. Si vous refusez un locataire ayant un “service animal” ou “therapy animal” vous vous exposez à d’éventuelles poursuites judiciaires et lourdes amendes.
Si votre locataire ne peut justifier d’un tel besoin pour son animal, vous pouvez toujours décider de charger un “pet deposit” ou caution remboursable à la fin du bail, afin de couvrir les dégâts éventuels de l’animal, ou un “pet fee” qui est un frais non-remboursable, ou encore sous forme de “pet rent” qui est un loyer mensuel additionnel.
Enfin n’hésitez pas à solliciter votre gestionnaire afin qu’il effectue des inspections de routine qui permettront de s’assurer que le ou les animaux n’endommagent pas la propriété.
En tant que propriétaire, gérer soi-même ses biens immobiliers peut être décourageant. Trouver des locataires, encaisser les loyers, se conformer à la loi, organiser les entretiens … sont des tâches complexes et chronophages. Bien choisir son agence de gestion locative à Las Vegas est indispensable.
Le travail du gestionnaire est de maximiser le rendement de votre investissement locatif. Quand votre projet d’achat devient réalité, estimez le rendement futur de votre investissement en vous basant sur des estimations de recettes et de dépenses. En revanche, un facteur supplémentaire et non-négligeable entre en jeu : la capacité de votre gestionnaire à faire respecter ces estimations. La rigueur et le professionnalisme de votre gestionnaire à Las Vegas peut avoir un impact très important sur le rendement de votre bien, à plusieurs niveaux.
Tout d’abord, votre agence de gestion locative à Las Vegas s’assure que votre loyer est payé tous les mois et dans le cas échéant, doit agir de manière rapide et efficace en prenant les mesures nécessaires pour se débarrasser des locataires mauvais-payeurs, remettre la propriété sur le marché et la relouer au plus vite. Si le gestionnaire n’est pas réactif, toute la procédure d’éviction sera rallongée et vous perdrez ainsi des loyers. Vérifier l’état du marché locatif et re-négocier le loyer est également une tâche importante que le gestionnaire doit accomplir lors de l’expiration du bail. Un propriété qui prend de la valeur avec l’évolution du marché, voit également certaines de ses charges augmenter. Un loyer stagnant fasse à des charges croissantes, ferait baisser votre retour.
Maximiser le rendement d’une propriété, c’est également s’assurer du bon entretient de cette dernière en prenant les mesures nécessaires pour faire réparer une fuite, par exemple, le plus rapidement possible afin d’éviter tout dommage secondaire, du type dégât des eaux, pouvant coûter plusieurs centaines, voir milliers de dollars. Des inspections de routines, préventives, doivent être faites, au moins une fois par an, afin de s’assurer que le locataire entretien la propriété. Les assurances peuvent décider d’envoyer un inspecteur à tout moment et après avoir constaté le manque d’entretien d’un toit par exemple, exiger la réparation sous peine d’annulation de la couverture d’assurance sur votre propriété. C’est le rôle de votre gestionnaire de s’assurer de l’entretien des propriété et de sélectionner les bonnes compagnies, ayant les capacités et licenses pour effectuer les réparations nécessaires. Un gestionnaire doit, de manière transparente, informer le propriétaire si il possède un quelconque intérêt dans une ou plusieurs des sociétés qu’il engage pour les opérations de maintenance. Ceci pose, bien entendu le problème du conflit d’intérêt puisque le gestionnaire peut difficilement remplir sa mission et maximiser le rendement en ayant un intérêt sur les travaux que vous payez.
En tant que propriétaire, vous êtes responsable des agissements de votre locataire dans le cas d’une copropriété par exemple. Chaque copropriété est régis par des règlements. Si votre locataire ne les respecte pas, vous en paierez le prix. Les copropriétés envoient toujours des lettres de courtoisie dans un premier temps, afin de vous informer d’une violation des règlements de la copropriété. Votre gestionnaire se doit d’assurer la résolution de ces violations en prenant contact avec le locataire et en informant les HOA de l’action prise pour résoudre le problème. Sans cela, les HOA imposent des amendes de $50 à $500, $1000, en fonction de la violation et augmentant toutes les semaines ou mois si le problème persiste.
Enfin, une agence de gestion locative à Las Vegas peu réactive peut mettre en danger la sécurité du locataire en ne prenant pas les mesures nécessaires dans les temps, vous exposant directement à des poursuites judiciaires. Une climatisation en pleine été à Las Vegas qui tombe en panne dans une villa acceuillant une famille avec des enfants en bas-âge ou une personne agée, peut avoir des conséquences dramatiques si le problème n’est pas géré dans les temps ou qu’une solution de relogement temporaire n’est pas offerte au locataire.
Contrairement à la France où la procédure d’expulsion en cas d’impayé peut prendre des années, la réglementation en vigueur au Nevada favorise le propriétaire et permet une expulsion rapide. Malgré une sélection rigoureuse des locataires, un locataire peut avoir du retard ou tout simplement arrêter de payer ses loyers. Nous allons vous détailler ici la procédure d’expulsion.
comment se déroule une expulsion au Nevada ?
Conformément à l’article 40,253, les locataires peuvent être expulsés pour non-paiement du loyer ou pour violation d’une des dispositions du contrat de location y compris la sous-location et les nuisances. Conformément à l’article 40,2516, le propriétaire ou la société de gestion qui le représente doit donner au locataire un avis de cinq jours pour non paiement de loyer et 3 jours pour violation des modalités du bail, comme une nuisance par exemple. Les locataires peuvent alors résoudre le problème dans les cinq jours pour payer le loyer (5 day notice to pay or quit ou 3 day nuisance notice) ou pour se mettre en conformité avec les conditions du bail.
Si le locataire décide de quitter la propriété, alors le propriétaire ou gestionnaire n’a qu’à se rendre sur les lieux et constater le départ du locataire (le locataire ne doit plus être présent dans la propriété mais surtout, tous les meubles et effets personnels doivent avoir été retirés par le locataire). Dans ce cas, le locataire ayant abandonné la propriété, aucune action légale supplémentaire n’est requise et le propriétaire reprend possession des lieux. Attention: il est toujours conseillé de continuer une expulsion, jusqu’à l’étape finale (lock-out) même si le locataire semble avoir quitté les lieux, car dans le cas contraire, la responsabilité retomberait sur le propriétaire qui pourrait devoir faire face à des charges d’expulsion abusive.
Dans le cas où le locataire n’aurait pas quitté les lieux ou n’aurait pas payé son loyer, une seconde étape de l’éviction est donc nécessaire: le propriétaire ou la société de gestion qui le représente doit déposer une plainte pour expulsion devant un tribunal de la municipalité dans laquelle les biens sont loués (summary eviction). Quand un tribunal accorde une ordonnance d’expulsion, un shérif peut alors expulser physiquement le locataire du logement.
Une procédure d’expulsion prend, en général 2 à 3 semaines. Cette procédure peut cependant être retardée par un certain nombres d’appels que le locataire a le droit de faire. La dernière étape ou ‘lock out’, pourrait alors être retardée de 1 à 2 semaines. Il est important pour un propriétaire ou un gestionnaire de faire preuve de compréhension et d’indulgence avant de définitivement expulser un locataire, car dans le cas d’un appel, c’est ce que la majorité des juges demanderont au propriétaire ou gestionnaire de prouver. Il est donc impératif d’envoyer des courriers au locataire récapitulant les charges non-payées, ou courrier de rappel des obligations du locataire, etc… N’oublions pas également que le but est d’obtenir un paiement du loyer mensuel. Une expulsion, bien que rapide et expéditive, doit rester le dernier recours pour un gestionnaire ou propriétaire. Il est toujours préférable de s’arranger avec un locataire, travailler avec ce dernier en lui permettant des échéances par exemples, afin de servir au mieux les intérêts de chacun.
Aux Etats-Unis, 85% des transactions sont effectuées par l’intermédiaire d’agents immobiliers, Il est donc pratiquement inévitable de faire appel à eux pour vendre, acheter ou louer un bien. Ce mois ci, nous vous proposons donc un zoom sur la règlementation qui régit l’activité d’un agent immobilier à Las Vegas.
L’activité d’agent immobilier à Las Vegas est extrêmement règlementée. Vous devez dans un premier temps suivre une formation dans une école spécialisée. A l’issu de cette formation, vous devez passer 2 tests : un national et un spécifique à l’état dans lequel l’agent souhaite exercer. Il est donc important de noter qu’un agent immobilier qui est licencié dans l’état du Nevada par exemple ne pourra pas vous vendre des biens dans un autre état sans passer par un partenariat avec un agent immobilier présent dans cet état. Attention donc aux agents immobiliers qui commercialisent de multiples destinations. Attention également aux agences presentent en France commercialisant des biens aux USA. Cette activité dans un état comme le Nevada est tout simplement interdite et la commission d’agent vous sera chargée deux fois (une fois pour l’agent en france et une fois pour l’agent aux USA).
Contrairement à la France où avec l’obtention de votre carte professionnelle d’agent immobilier, vous pouvez ouvrir votre propre agence, un agent immobilier à Las Vegas qui vient d’obtenir sa licence travaille systématiquement sous un « BROKER ». Celui-ci est ainsi responsable des agissements de ses agents. Sur tous les supports de communication (site internet, plaquette…), l’agent immobilier est dans l’obligation d’informer le client de qui est son broker. En cas de litige vous pourrez vous retourner vers celui-ci.
la division est un organisme qui régit et règlemente l’activité des agents immobiliers. C’est elle qui délivre les licences, qui s’assure que la formation continu obligatoire d’un agent immobilier à Las Vegas est biens suivie… En cas de litige avec votre agent, la division vous offre la possibilité d’ouvrir une plainte gratuitement. Une enquête sera ouverture et vous serez accompagné dans cette procédure.
Vous l’aurez compris l’activité d’agent immobilier à Las Vegas est très règlementée. Pour éviter les mauvaises surprises, assurez-vous donc que votre agent à une licence active et d’avoir les coordonnées de son broker.
Tous les produits que nous vous présentons ont été sélectionnés rigoureusement par nos experts. Nous avons retenu des logements et des propriétés proches de services (écoles, commerces …etc.) qui se trouvent dans des quartiers prisés de Las Vegas et dont le taux de rentabilité est élevé. En choisissant d’acheter un appartement ou une maison sur ce marché immobilier, vous avez la possibilité de diversifier votre patrimoine tout en profitant d’une fiscalité avantageuse. En plus, dans les grandes villes américaines, la demande locative est très forte. Et si vous vous demandez comment investir dans un bien, notre équipe est à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet locatif. De même, si vous avez envie d’acquérir une maison de vacances aux Etats-Unis ou de déménager là-bas, nous pouvons vous aider dans votre recherche.
Connue dans le monde entier pour ses casinos et ses salles de spectacles, Las Vegas est aussi une ville où il fait bon investir dans l’immobilier. Si vous souhaitez acquérir une résidence principale ou secondaire dans la ville, nous vous proposons plusieurs propriétés de prestige. Il s’agit de villas très luxueuses, situées dans des emplacements géographiques exceptionnels et aux prestations haut de gamme. Les surfaces sont spacieuses et les demeures modernes. Si vous êtes plutôt intéressé par la rentabilité attractive d’un investissement locatif, nous vous conseillons de vous orienter vers des appartements et maisons à louer. Dans cette cité du jeu et des divertissements, on trouve des biens de haut standing qui sont très recherchés. Vous n’aurez donc aucun mal à trouver un locataire d’autant plus que vous pouvez nous confier la gestion locative de votre logement et ainsi, augmenter vos chances de le louer rapidement et durablement !